Mike Maharrey via Money Metals – J’ai observé le secteur de l’immobilier commercial (CRE) comme un catalyseur potentiel de la prochaine crise financière. Jusqu’à présent, il a réussi à se maintenir, mais des problèmes se préparent encore sous la surface.
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L’histoire d’un investissement dans l’immobilier commercial réalisé par le groupe UBS est un microcosme du marché de l’immobilier commercial. En 2006, un fonds d’investissement géré par une division d’UBS a acheté le Sports Illustrated Building à Manhattan pour 332 millions de dollars. En 2012, il a acheté le terrain situé sous le bâtiment de 925 000 pieds carrés pour 279 millions de dollars. Sept ans plus tard, UBS a vendu le terrain à Safehold pour 285 millions de dollars. Safehold se spécialise dans la location de terrains et, au moment de la vente, UBS a signé un bail foncier à long terme avec la société afin de conserver le contrôle du bâtiment.
Selon M. Wolfstreet, UBS a probablement conservé l’immeuble en 2019 en raison de la pénurie de bureaux à Manhattan et de la flambée des loyers. “En théorie, UBS pouvait tirer des revenus de l’immeuble – les loyers des bureaux, en route vers la lune, dépasseraient avec un peu de chance les coûts du bail foncier et d’autres dépenses – alors qu’elle avait retiré 285 millions de dollars de liquidités de la propriété.”
Comme vous pouvez le deviner, les choses ne se sont pas passées ainsi.
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N’ayant pas anticipé le COVID-19, UBS a injecté encore plus d’argent dans le bâtiment, avec environ 76 millions de dollars de rénovations. Lorsque la construction a été achevée au début de 2021, le bâtiment était loué à environ 40% de sa capacité. A l’époque, UBS avait investi environ 408 millions de dollars dans le bâtiment. Bien entendu, à ce moment-là, le marché de l’immobilier était en pleine chute libre. Le taux d’occupation du bâtiment est rapidement tombé à 35%.
UBS s’est trouvée confrontée à un double problème : la baisse du taux d’occupation et la baisse des loyers. Les revenus locatifs ne pouvaient plus couvrir le bail foncier. Comme l’a dit WolfStreet, “l’ensemble s’est transformé en un gouffre financier”. UBS a donc mis la tour sur le marché. Elle a presque réussi à conclure un accord, mais celui-ci n’a pas abouti. Finalement, la banque d’investissement a vendu l’immeuble aux enchères en ligne pour la modique somme de 8,5 millions de dollars. Au total, UBS a payé 332 millions de dollars pour l’immeuble, puis a investi 76 millions de dollars supplémentaires dans des travaux de rénovation, pour un total de 408 millions de dollars. Elle a ensuite vendu l’immeuble pour 8,5 millions de dollars, soit une perte massive de 399,5 millions de dollars. Elle a réussi à réaliser un gain de 6 millions de dollars sur le terrain, ce qui ramène la perte totale à 393,5 millions de dollars, soit une perte de 43 % sur l’investissement.
La perte n’apparaît pas aussi grave dans les comptes, car les règles comptables permettent à UBS de déprécier la valeur du bâtiment, mais les astuces comptables n’atténuent pas une perte réelle.
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Multipliez ce scénario des centaines de fois et vous comprendrez pourquoi le marché de l’immobilier résidentiel suscite des inquiétudes. Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier est confronté à la triple menace de la chute des prix, de la baisse de la demande et de la hausse des taux d’intérêt. L’essor post-pandémique des programmes de télétravail et de travail à domicile a écrasé la demande d’espaces de bureaux. Les taux d’inoccupation des immeubles commerciaux sont montés en flèche.
Cette situation a mis à rude épreuve les sociétés immobilières commerciales. La faillite la plus importante en 2023 a été celle du Pennsylvania Real Estate Investment Trust. La société avait accumulé plus d’un milliard de dollars de dettes.
L’effondrement du marché de l’immobilier commercial pourrait facilement se répercuter sur le secteur financier. En effet, de nombreux prêts arrivent à échéance.
Selon la Mortgage Bankers Association, environ 1 200 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales aux Etats-Unis arriveront à échéance au cours des deux prochaines années.
Selon Trepp (un fournisseur de données immobilières) 2,56 billions de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à échéance au cours des cinq prochaines années, dont 1,4 billion de dollars détenus par les banques.
Toute cette dette devra être refinancée. C’est un gros problème pour les débiteurs qui doivent faire face à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés pour emprunter de l’argent sur des bâtiments dont la valeur est beaucoup plus faible. Et comme le montre l’exemple d’UBS, la vente des immeubles n’est pas une solution.
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